242 RIVISTA POPOLARE dalla legge del 1904, non erano abbastanza abbondanti per costituire la base d' una larga e fruttuosa speculazione. I singoli proprietarii, naturalmente dissociati dalla eterogeneità delle varie situazioni economiche rispertive, aspettavano, ciascuno per conto proprio, che l'avverarsi delle condizioni stabilite dalla legge trasformasse il terreno agricolo in terreno fabbricabile, per conseguire il mod .-sto beneficio sospirato invano per moltissimi anni. Le eventuali eccessive pretese di pochi, favoriti da una potenzialità economica suffici7nte per resistere allo aggravio della tassa non esorbitante, sarebbero stat~ ben presto neutralizzate dalla arrendevolezza dei vicini, bisognosi di realiz~are, a_nche con .1:llodesto guadagno, e non forniti dei 1:11~zzn1ecessar11 per far fronte all'aggravio. Venduti 1_nbase ~d equ~ co1~-:- trattazioni i terreni circostanti, anche i propnetaru più recalcitranti si sarebbero in breve trovati costretti dalla forza stessa delle cose, a ceJere. Supponiamo, invece, attuate le misure ~ormulate nel nuovo disegno di legge , e ~osto vediamo tra-:- sformarsi radicalmente in pegg10, questo stato d1 fatto abbastanza favorevole. . ln forza dell'art. 7, vediamo una immensa ~~t~nsione di suolo balzare improvvisamente e art1hc1~- samente dalla cateo-oria economica del terreno agn- b . . colo alla cateo-oria del terreno fabbricabile. In forza dcli' art, 6 e dall'art. 9. vcJiamo una consid~revol~ massa di proprietarii economicamente deboli, presi dallo spavento, e fatti ansiosi di véndere anche coi~ scarso guadagno, prima di essere addirittura presi per la gola. . .. Le conseguenze sono facilmente,. preved1b1~1. Il capitale che i meschini amminnicoli d'una leg1slaslazione empirica non hanno saputo attrari:e ~ila -impresa edilizia, affiuisce ~ubito abbondantissimo quando si 'presenta !a possibilità d'una vasta _._leucrosa speculazione. Le minaccie e gli aggrav11 che sgomentano il singolo proprietario, non preoc_cu:- pano menomamente un for~e gruppo di capitallst1. Il gruppo si costituisce; acquista in massa le aree dai proprietarii più timorosi ; fissa un altissim 0 valore di speculazione che comprende l'importo,_ largamente calcolato, dalla tassa da corrisponders 1 per parecchi anni; paga senza alcun disturbo il con: tributo previsto, e continua ad assorbire i terren~ dei pochi proprietarii resistenti, ben presto ridotti alla sua mercè dalle savie disposizioni della provvida legge; e così monopolizzate le aree, aspet~a tranquillamente che la pressione dell'urgente bisogno, e gli strilli, fatti più acuti, dello popolazione stoltamente illusa, costringano il Comune-indotto finalmente a farsi costruttore - a pagare il prestabilito prezzo esorbitante. Prezzo che per le aree non acquistate o espropriate dal Comune, sarà ancora tatto salire, di concerto con qualche costruttore, ad altezze vieppiù vertiginose, con uno spediente altrove praticato con successo, e che merita di essere brevemente descritto. All'estremo lembo d'un terreno divenuto effettivamente fabbricabile in seguito alla definitiva deliberazione di lavori stradali , si cedono alcune aree ad un costruttore ( 1), a prezzo elevato ma non esorbitante, facendosi garantire il pagamento con ipoteca sulle aree stesse e sui fabbricati, di mano in mano che se ne svolge la costruzione. Compiuta questa, resta naturalmente fissato un altissimo preno di speculaz.ione, per tutto il tratto di terreno che intende fra gli edifici elevati (,) Il costruttore, in questo caso, si trova sempre. pachè gli specuh,tori stessi ne fanno ricerca, incaricandosi di fornirgli i capitali necessari. Ed è chiaro che i capitali - anche se gli speculatori non volessero o non potessero prestarli direttamente -si trovano· con tanta maggiore facilità., quanto è più alto il preao delle aree che costituiscono la, garanzia ipotecaria. ~ll'e_st~emo lembo eccentrico, è quelli che segnano 11 limite della compatta costruzione urbana o-ià ~sisten~e. E allora, visto che il Comune non potrà 11.~defimtamente r.ro~edere a costose espropriazioni d1 aree, quello alt1ss1mo prezzo dovrà essere corrisposto dai costruttori sopravvenienti, che si troveranno più che mai indotti a edificare esclusivamente v}llini o caseggiati con ab,itazioni signorili. Ecco, tn poc~e parole, c~e cosa e, e come si svolge la vera e propria spec_ulaz10ne sulle aree fabbricabili. Speculazione che - ripeto - nou esiste e non può esistere in Roma o attorno a Roma perchè e finchè le aree passano naturalmente, c~n lento processo graduale spontaneo, dalla fase economica del terreno agricolo, alla fase economica del terreno effettivamente adatto alla fabbricazione· ma che si determinerebbe fuor di dubbio con t~tti i suoi perniciosi effetti, se -,- applicanJo'si le misure formula~e nel nuovo d_isegno di legge - le aree passassero 111massa, e d1 colpo, dalla prima fase sovraccennata, a quella del terreno - fabbricabile soltanto per abitraria designazione - e adatto, invece, in sostanza, alla speculazione. Sicchè è chiaro che il legis~ator~ empiric<? riuscirebbe, in questo_ caso, al solito nsultato d1 correre diritto contro l'ostacolo che voleva essere scansato. Ma pure -mi si domanderà-non. è fors~ evidente la necessità di prendere qualche provvedimento con_tro il c_ontinuo rincaro degli afficti, e contro il pericolo, s11 pur lontano, che una coalizione di pot~nti proprietarii di te_rre~1i.inizii la monopolizzazwne delle aree, e qutndi intralci, con eccessive pretese, lo sviluppo edilizio? Rispondo che diverse misure adeguate soccorrono, guando si voglia studiare il problema sul serio, facendo tesoro degli ammaestramenti dell'esperienza. Contro i_lrincaro degli affitti, si può utilmente provvedere fornendo con sollecita larghezza l' I ~tituto per le case po,polari in Roma, dei mezzi necessarii per s:volgere in breve tempo e su vasta scala il proprio programma; e promuovendo e favorendo - lL1 genere:__ in modo più efficace la costituzione e l\~perosi t~ ~i _imprese costrutlrici di case popolari. C10 che s1 e -~atto c<;>lleleggi del 1903 , del 1904, del 1905, e c10 che s1 vorrebbe fare secondo le disp?sizioni del ~1u?vo disegno di legge, non costitu1~c~ che un t1m1d? ac~e_nno alle misur:e indispensabili _per c?nsegu1re ,1 .mtento. Il capitale, sopratutto il capitale, dev essere fornito con abbondanza ( 1); e i pochi milioni assegnati a spizzico, le scarse ~ ~imide facilitazioni concesse per procurare prestiti a buon mercato , non servono che a far manifesta la buona intenzione, ma fanno, in sostanza, l'effett_o d'_un bicchier d'acqua offerto per annaffiare un giard1110. E quanto alle aree, il vero provvedimento serio contro il pericolo della monopolizzazione e conseguente speculazione, sta in quella tassa elevata sul trapasso, che ha prodotto risultati così notevoli nel Belgio (2), e che mentre colpisce efficacemente l'origine. st~ssa delle manovre degli speculatori, non ha, poi , 11 carattere odioso di coercizione iniqua che è fuor di dubbio inerente alla grave tassa sul valore dei terreni. Altro non aggiungo, perchè non posso nè voo-lio qui es_aurire la trattazione del complesso proble~a. Vorrei soltanto che, discutendosi il nuovo disegno di legge, qualche voce autorevole - astraendo da (1) Su questo punto, tutti gli studiosi sono d'ac..:ordo. Così il Cavina, Il MagaUi, li Ferrand, I' Eberstadt, e tantissimi altri. (2) li Cavina (Rassegna na 1 ionale, 1° settembrt: 1906) dice che il Brandts esagera il benefico etfotto di questa misura; ma non sa addurre neppure l'ombra di un argomento per confutare la bt!n fondata aflermazione dtl Brandts.
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