Argon1enti tale da non consentire un progressivo equilibrio tra prezzi di mercato e costi medi e marginaìi di produzione. D'altro lato, l'intervento pubblico nelle opere a servizio degli insediamenti diviene succedaneo, determinato e non determinante: tende cioè ad adeguarsi a direttrici di sviluppo che non sono per esso più convenienti; si verifica in tal modo un aggravamento dei costi delle opere infrastrutturali, e più in generale degli oneri sociali connessi al processo di urbanizzazione. L'influenza determinante della rendita fondiaria sullo sviluppo delle città, e sui conseguenti costi sociali, appare chiaramente soprattutto nei casi di eccessivo sfruttamento dei centri storici, o viceversa nei casi di costruzione di complessi edilizi in zone del tutto sprovviste di opere e servizi pubblici (in assenza o addirittura contro la disciplina dei piani regolatori). Nel primo caso, si assiste ad un processo di tipo cumulativo: l'assenza di una valida politica urbanistica favorisce l'addensamento nei centri storici delle attività dirigenziali, tecniche, amministrative e una non qualificata espansione delle attività commerciali. Queste tendenze accentuano nell'ambito dei centri stessi le possibilità di rendita differenziale dei suoli e di superprofitto nel mercato edilizio. Tali possibilità danno luogo ad investimenti di tipo speculativo che provocano ulteriori fenomeni di congestione degli insediamenti 2 • Frequentemente, poi, lo sfruttamento dei centri storici provoca una una espansione delle città secondo direttrici che colleghino - più o meno direttamente - i nuovi insediamenti agli stessi centri: si verificano così rendite dei suoli situati lungo queste direttrici, e connessi disordinati processi di sviluppo delle città, che in genere non risultano convenienti per gli interessi generali. In secondo luogo, come conseguenza dell'accaparramento di vaste aree periferiche ai prezzi di mercato agricoli, alcune grandi imprese costruiscono, in determinate « zone strategiche », nuovi complessi edi2 Oltre un certo limite, la gravità delle diseconomie rende non più conveniente, per la popolazione residente e per gli stessi imprenditori, l'utilizzazione dei centri storici: per cui si verificano situazioni di ristagno o addirittura di recessione delle attività economiche e di abbandono delle residenze, soprattutto se si offrono valide alternative di insediamento. In un armonico contesto di pianificazione urbanistica, nei centri storici dovrebbero essere promosse appropriate ·attività economiclie, e soprattutto si dovrà provvedere alla conservazione, al risanamento, alla valorizzazione dei complessi edilizi, favorendo - ove occorra ~ ed organizzando anche il trasferimento delle residenze. Secondo alcune significative esperienze estere, in tale opera le esigenze urbanistiche non andrebbero disgiunte da una sistematica valutazione economica degli interventi; e gli organi di pianificazione potrebbero avvalersi di organizzazioni consortili dei cittadini direttamente interessati, che dovrebbero sopportare in parte l'onere degli interventi; nonché di appositi istituti per la concreta progettazione ed attuazione di tali interventi. 93 BipliotecaGino Bianco
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