Franco Fiorelli - Sandro Petriccione e la nodalità dei terreni sono il risuJtato dell'addensamento di infrastrutture e di insediamenti residenziali in agglomerati urbani che costituiscono un prodotto dell'attività umana; mentre la rendita differenziale ricardiana dipende dall'esistenza, e dal diverso grado di sfruttamento, dei fattori primi. La rendita differenziale sorge in quanto i suoli diversamente localizzati rispetto ad un centro o ad un asse non costituiscono un insieme di beni completamente sostituibili, ma presentano tra loro solo un certo grado di sostituibilità. Nel caso più semplice, esemplificativo, di un centro e di anelli circolari concentrici - ovverosia nel caso in cui la città si sviluppi in modo radiocentrico -, la domanda di terreni appartenenti ad un anello non può essere considerata indipendente dalla domanda di terreni appartenenti ad un altro anello, come se si trattasse di beni non comparabili: essa, invece, tiene conto delle relazioni di sostituibilità intercorrenti fra terreni situati a diversa distanza dal centro. Il significato economico dell'esproprio generalizzato da attuarsi nell'ambito del territorio investito dai piani regolatori sta nell'appropriazione da parte dello Stato della rendita creatasi con la diversa destinazione d'uso dei suoli, in seguito alla disciplina dei piani regolatori stessi: e non nell'appropriazione della rendita in sé considerata, di tipo agrario, indipendentemente dalle modificazioni d'uso dei suoli previste dai piani regolatori. 2. Se i suoli che vengono a ricadere nell'ambito urbano sono potenzialmente disponibili per l'attività edilizia, essi divengono effettivamente utilizzabili soltanto quando presentino una sufficiente dotazione di infrastrutture. La quantità di tale fattore per ogni unità di prodotto (o vano di abitazione) rappresenta un indice del costo di urbanizzazione, che di solito grava quasi completamente sulla collettività. Come si è in precedenza osservato, un incontrollato sistema di proprietà privata dei suoli si traduce in situazioni di rendita assoluta dei terreni, od anche di rendita differenziale in relazione alla dislocazione degli insediamenti. In mancanza di validi strumenti di intervento e di una efficace applicazione degli stessi, l'utilizzazione dei suoli a fini edificatori segue la logica della rendita, ovvero modelli di sviluppo che nella generalità dei casi impediscono una massimazzazione dell'utile degli investimenti - privati e pubblici - in termini sociali. Difatti, in situazioni di mercato non concorrenziali si verifica un predominio dell'offerta di suoli edificatori e di abitazioni sulla domanda, 92 BibliotecaGino Bianco
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