Alberto Lacava oggetto, ma determinato dal suo sviluppo :(grandi acquedotti, grandi impianti di depurazione dell'acqua, grandi centrali elettriche, infrastrutture stradali, ferroviarie, portuali e aeroportuali, ecc.) e inoltre le spese per opere di urbanizzazione secondaria esterne, che si riferiscono, cioè alle attrezzature di dimensione urbana (università, licei, ospedali specializzati, grandi attrezzature sportive, ecc.) il cui costo pro-capite aumenta con l'aumentare della popolazione, perché legato per ogni voce a scatti qualitativi connessi a determinate soglie demografiche: infatti, più la città è grande, più aumentano le attrezzature e i servizi generali, e quindi l'incidenza delle spese di urbanizzazione sul costo· per vano. È ragionevole, quindi, pensare che il vero costo• di ogni nuovo abitante di città non sia soltanto di 300.000-500.000 lire, ma sia facilmente dell'ordine di grandezza del milione a testa; e per le grandi città raggiunga i due milioni e oltre. Se si attua una politica urbanistica, quale prevista dalla legge 167 e dalla nuova legge urbanistica, si può addossare al nuovo abitante il costo degli investimenti fissi sociali relativi all'urbanizzazione del comprensorio edilizio sul quale egli si i~sedia (300.00-500.000 lire a vano), ma resta a carico della collettività, cioè degli abitanti già insediati nella città - e, per .effetto degli interventi statali, degli abitanti di tutto il paese - il carico delle altre e più cospicue spese di urbanizzazione. Il problema in termini politici ed economici consiste nel vedere chi deve sopportare, e in quale misura, questi costi, tenuto presente che i possibili pagatori sono tre: l'acquirente della casa, la comunità locale (cioè la città nella quale avviene l'insediamento) e la comunità nazionale. Fino a oggi il meccanismo è stato questo: la comunità locale e quella nazionale (ma soprattutto la prima) hanno pagato totalmente il costo dell'urbanizzazione locale e di quella generale esterna; l'acquirente della casa ha pagato, al proprietario del suolo, il costo del suolo e, inoltre, una somma corrispo.ndente, come entità, al costo dell'urbanizzazione locale e generale 3 • 3 In un regime di libero mercato dei suoli edificatori, quale si è finora avuto nel nostro paese, il valore del terreno tende naturalmente ad identificarsi con la som-- matoria del valore del terreno agricolo e delle spese di urbanizzazione locale ed esterna, realizzate o da realizzare per rendere urbana la località dove si trova il terreno. Il prezzo del suolo edificatorio è in relazione, infatti, alla quantità di servizi di cui può godere la persona che in quel suolo dovrà risiedere. Questo spiega perché in una zona semiperiferica di una grande città il costo del terreno si aggiri oggi intorno alle 300.000-500.000per vano, mentre nelle zone più centrali il valore vada gradualmente crescendo; qui, infatti, si ha un addensamento delle attrezzature pubbliche e delle infrastrutture e servizi, addensamento crescente con la dimensione della città e con la vicinanza al suo baricentro. Questo spiega anche perché in un centro minore, dove sono molto ridotte le attrezzature e i servizi pubblici, il prezzo del suolo edificatorio sia sensibilmente minore. 80 Bibliotecaginobianco \ I I l
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